26.03.2005:

Sorgfältige Analyse
Altbausanierung mit rechtlichen und technischen Tücken

von RA Walter Bräuner
in Der Neue Tag, Rubrik “Recht im Alltag - Baurecht”

Betrachtet man den heutigen Immobilienmarkt, fällt auf, wie viel wertvolle ältere Bausubstanz vorhanden ist. Alter bedeutet aber auch Abnutzung, eventuelle Schäden und unzureichende Standards.

Daher muss die bestehende Substanz oftmals an moderne Anforderungen angepasst und saniert werden. Dieses so genannte Bauen im Bestand umfasst alles vom Verlegen neuer Böden bis hin zum kompletten Neubau hinter historischer Fassade.

Was zunächst sinnvoll und einfach klingt, birgt für die Beteiligten rechtliche und technische Tücken: Sobald im alten Bestand erneuert wird, ist Altes mit Neuem verschmolzen. Wenn infolgedessen Schäden auftreten, stellt sich die Frage nach den einzelnen Verantwortungsbereichen. Inwieweit muss etwa der Trockenbauer, der eine Zwischenwand einzieht, die Tragfähigkeit des bestehenden Hauses beurteilen?
Vor allem bei umfangreichen und Substanz verändernden Arbeiten empfiehlt es sich, nach einer sorgfältigen Analyse des Altbestandes, die Verantwortungsbereiche abzugrenzen und die zu erledigenden Arbeiten ausdrücklich im Bauvertrag festzuhalten.

Beispiel 1:
Käufer K erwirbt einen Bungalow aus dem Jahr 1980. Im notariellen Vertrag hat Verkäufer V die Haftung für Mängel ausgeschlossen.
Hier ist ein üblicher Kaufvertrag über eine gebrauchte Sache geschlossen worden, der Haftungsausschluss ist möglich. Besonderheiten hingegen bestehen, wenn komplett oder zum Teil sanierte Altbauten erworben werden.

Beispiel 2:
K erwirbt mit notarieller Urkunde von V ein älteres Einfamilienhaus. Der Veräußerungsvertrag wird als Kaufvertrag bezeichnet. Die Gewährleistung für Sachmängel wird ausgeschlossen. Vor der Veräußerung führt V umfangreiche Sanierungsarbeiten durch.
Als kurze Zeit später Feuchtigkeit an den Außenwänden auftritt, will K Mängelrechte geltend machen.

Hier hat V eine so genannte Herstellungsverpflichtung übernommen. Eine solche Verpflichtung kann sich aus dem Vertrag oder den Umständen ergeben, etwa wenn er wie in Beispiel 2 „umfangreiche Sanierungsarbeiten“ durchgeführt hat, die einer Neuherstellung gleichen. Umfangreich bedeutet dabei, dass er beispielsweise sowohl Boden- und Wandbeläge erneuert, ebenso Außenputz und Anstrich des Hauses, die Wasser- und Elektroleitungen austauscht, eine neue Heizung einbaut und Türen und Fenster erneuern lässt oder ähnlich aufwändige Arbeiten.

Sind die auszuführenden Bauleistungen in Umfang und Bedeutung einer Neuerrichtung vergleichbar, haftet der Veräußerer nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die alte Bausubstanz nach den Regeln des Werkvertragsrechts. Dabei ist es belanglos, ob der Vertrag als Kaufvertrag oder Werkvertrag bezeichnet wurde.

Sobald, wie hier, neue Sachen hergestellt werden, kann auch die Haftung für Mängel nur noch unter sehr engen Voraussetzungen, praktisch selten, ausgeschlossen werden. Dies hätte in Beispiel 2 zur Folge, dass K Ansprüche gegen V geltend machen könnte. Die Beispiele zeigen lediglich einen begrenzten Ausschnitt aus dem Baurecht im Umfeld der Altbausanierung. Jeder Fall hat seine Besonderheiten. Eine sorgfältige Planung und Vertragsvorbereitung erspart im Zweifelsfall Ärger und Geld.

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