23.09.2006:
Grunderwerbsteuer und Scheingeschäft

Steuerersparnis durch unwahre Angaben beim Notar? – Schwarzgeldgeschäfte äußerst risikoreich – Beispiel
RA Walter Bräuner in Der Neue Tag, Rubrik
“Recht im Alltag - Steuerrecht”

Der Erwerb von Grundstücken unterliegt der Grunderwerbsteuer. Dazu gehört neben dem Tausch von Grundstücken und der Eigentumsübertragung auf sonstige Weise auch der wichtige Fall der Grundstückskäufe. 

Auf Ausnahmen, etwa beim Grundstückserwerb zwischen Ehegatten, soll nachfolgend nicht eingegangen werden.

Im Normalfall bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung, beim Grundstückskauf also dem Kaufpreis einschließlich sonstiger vom Käufer zu erbringender Leistungen. Bei Bauträgerkaufverträgen, bei welchen der Verkäufer sich zur Errichtung eines Gebäudes verpflichtet, gilt folgendes: maßgeblich ist nicht nur der auf das unbebaute Grundstück entfallende Kaufpreisanteil, sondern zusätzlich die Vergütung für die Erstellung des Gebäudes.  

Die Grundsteuer beträgt 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Sie verteuert das Grundstücksgeschäft und führt vielfach zu Überlegungen, wie man sie ganz oder teilweise sparen könnte. 

Eine der beliebtesten Vorgehensweisen verdeutlicht folgender Beispielsfall: V will sein Grundstück an K verkaufen. Als Kaufpreis wurde 300 000 Euro ausgehandelt. Da V und K Grunderwerbsteuern und Notarkosten sparen wollen geben sie beim Notar einen Kaufpreis von 250 000 Euro an. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag zum niedrigeren Preis. Die Parteien sind sich einig, dass K auch die restlichen 50 000 Euro an V bezahlen soll.

Der Notar zeigt bei der Finanzbehörde den Kauf mit dem geringeren Kaufpreis an. Daraus wird die Grundsteuer festgesetzt. Das kann zu einigen, bei  spielhaft aufgezeigten, Schwierigkeiten führen: Zivilrechtlich ist der Vertrag nicht mit dem vom Notar beurkundeten Kaufpreis zustande gekommen. Insoweit handelt es sich um ein nichtiges Scheingeschäft, da beide Parteien ihre Erklärungen nur zum Schein abgegeben haben. Doch auch das tatsächlich gewollte Geschäft zum höheren Kaufpreis ist nichtig, zumal es nicht formwirksam notariell beurkundet wurde. Aus den Vereinbarungen allein kann weder der Käufer noch der Verkäufer Rechte geltend machen. Zahlt der Käufer beispielsweise seinen Schwarzgeldanteil an den Verkäufer und wird der Vertrag nicht vollzogen, kann er unter Umständen den bezahlten Betrag nicht mehr zurückverlangen.

Mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch wird das tatsächlich gewollte Geschäft zum höheren Kaufpreis geheilt. Wurde der Schwarzgeldanteil noch nicht bezahlt, wird es dem Verkäufer schwer fallen, diesen Teil einzuklagen. Steuerrechtlich unterliegen Scheingeschäfte nicht der Grunderwerbsteuer. Maßgeblich ist allein das verdeckte Geschäft, welches im Zeitpunkt der Eintragung wirksam wird.

Die Grunderwerbssteuer ist aus dem höheren Kaufpreis zu entrichten. Der Steuerschuldner ist zur Anzeige der wahren Umstände bei der Finanzbehörde verpflichtet. Zeigt er dies nicht oder bewusst falsch an, kann er sich strafbar machen. Die beliebteste „Steuersparmethode“ bei Grundstückskäufen ist nach alle dem äußerst risikoreich.

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