14.06.2008:
Mietwohnung - Rauchen erlaubt?

Mieter darf grundsätzlich rauchen - auch exzessives Rauchen kann nicht verboten werden.
RA Walter Bräuner in Der Neue Tag, Rubrik
“Recht im Alltag - Baurecht”

Nicht erst seit dem Rauchverbot in Gaststätten wird das Rauchen wegen seiner Folgen in der Öffentlichkeit diskutiert und kritisiert. Gerade für Mieter und Vermieter von Wohnraum ist bedeutsam, ob und wie viel in einer vermieteten Wohnung geraucht werden darf, ob Rauchen eingeschränkt oder gar verboten werden kann bzw. auf wessen Kosten die Folgen beseitigt werden.

Hauptgrund für die Diskussion sind Rauch- und Nikotinrückstände, die sich in den oberen Mauerschichten, Tapeten, an Fußböden, Türen und Fenstern ablagern und nicht oder nur aufwändig entfernt werden können. Abgesehen von einer starken Geruchsbelästigung können die genannten Oberflächen auch beschädigt werden. Die Beseitigung der Rückstände und der Folgen des Rauchens kann sehr kostspielig sein.

Grundsätzlich ist Rauchen als Ausprägung des freien Willens des Einzelnen und als gesellschaftlich akzeptiertes und angemessenes Verhalten erlaubt. Ob er raucht oder gar viel raucht kann der Mieter im Rahmen seiner privaten Lebensführung selbst entscheiden. Das gilt besonders in der gemieteten Wohnung, seinem Lebensmittelpunkt. Rauchen gehört normalerweise zum vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Wohnung. Der Vermieter kann es nicht einseitig verbieten. Selbst starkes Rauchen in der Wohnung ist kein Kündigungsgrund. Auf dem zur Wohnung gehörenden Balkon darf ebenfalls geraucht werden, auch wenn es zum Beispiel die darüber wohnenden Nachbarn stört.

Ob die Mietvertragsparteien bereits bei Abschluss des Mietvertrages vereinbaren können, dass in der Wohnung nicht geraucht werden darf, ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Jedenfalls kann dies nicht durch eine Klausel im Formularmietvertrag geschehen, eine solche Vertragsklausel wäre unwirksam. Vielmehr sollte eine entsprechende Vereinbarung im Einzelfall gesondert ausgehandelt, abgefasst und von den Mietvertragsparteien unterschrieben werden. Bei Zuwiderhandlung könnte der Vermieter dann möglicherweise kündigen und Schadensersatz verlangen.

Wenn sie schon das Rauchen kaum verbieten können, stellt sich für Vermieter die Frage, wer die Folgen des Rauchens beseitigen muss bzw. wer für die Beseitigung zahlen muss.

Nach den gesetzlichen Regelungen sorgt grundsätzlich der Vermieter für den Erhalt des vertragsgemäßen Zustandes der Mietwohnung. Kommt es durch den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter zu Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung, geht dies ebenfalls zu Lasten des Vermieters. Mit anderen Worten: Schönheitsreparaturen hat, wenn nichts anderes vereinbart ist, der Vermieter auszuführen. Das gilt auch für solche, die erst wegen Rauchens des Mieters notwendig werden. Selbst starkes Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, wie der BGH erst kürzlich mit Urteil vom 05.03.2008, Az.: VIII ZR 37/07, entschieden hat. Erst wenn das Rauchen so exzessiv wird, dass die Folgen nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, ist es als vertragswidrig anzusehen, so dass der Mieter den entstandenen Schaden ersetzen muss. Er muss also erst dann Schadensersatz leisten, wenn die Folgen des Rauchens nicht mehr durch Neutapezieren, Reinigen, Streichen von Wänden, Innentüren und Fensterrahmen beseitigt werden können.

Diese Probleme entstehen nicht, wenn die Vertragsparteien wirksam vereinbaren, dass der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst auszuführen hat. Dann muss der Mieter die Rückstände seines Rauchens im Zuge der Schönheitsreparaturen auf seine Kosten beseitigen. Auf die Frage, ob und wie viel er rauchen darf, kommt es in diesem Fall nicht mehr an.
Eine solche Vereinbarung kann auch durch eine Klausel im Formularmietvertrag geschehen, allerdings muss unbedingt eine zulässige Formulierung gewählt werden, sonst ist die Klausel unwirksam. Insbesondere darf sie keine starren Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen vorschreiben.

Fazit:

Das Rauchen ist grundsätzlich erlaubt. Vermieter können allerdings bereits bei Vertragsabschluss im Einzelfall eine Vereinbarung treffen, wonach nicht geraucht werden darf. Jedenfalls sollten sie die Schönheitsreparaturen und damit auch die Kosten für die Renovierung der Raucherwohnung durch eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag den Mietern auferlegen.

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