24.03.2007:
Werkverträge mit Wohnungseigentümergemeinschaften
Vorsicht bei Arbeiten in Wohnungseigentumsanlagen: geänderte Rechtsprechung – wer wird Vertragspartner?
RA Walter Bräuner in Der Neue Tag, Rubrik
“Recht im Alltag - Baurecht”
Jeder Handwerker, der Arbeiten in und an Gebäuden ausführt, wird irgendwann beauftragt, Instandhaltungs-, Reparatur- oder gar größere Bauarbeiten in Wohnungseigentumsanlagen auszuführen. Zwangsläufig stellt sich für ihn dann die Frage, für wen er eigentlich das Werk erstellen soll, wer es abnimmt, wer Mängelansprüche geltend machen kann und, nicht zuletzt, wer seine Rechnung zu bezahlen hat – mit anderen Worten, wer eigentlich sein Vertragspartner ist.
Problematisch kann das sein, wenn der Auftrag von einem Hausverwalter oder einer anderen Person für die Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für Arbeiten am sogenannten Gemeinschaftseigentum (Beispiele: Treppenhaus, Dach, Außenfassade, Aufzug, Balkon etc.) kommt.
In diesen Fällen will sich der Verwalter gewöhnlich nicht selbst verpflichten. Auch wenn er nicht ausdrücklich im Namen der Eigentümer handelt, ist, sofern er die Hausverwaltung offen legt, für den Auftragnehmer üblicherweise erkennbar, dass die Eigentümer bzw. die Gemeinschaft der Eigentümer als Verband verpflichtet werden sollen.
Die Verpflichtung der Eigentümer/WEG setzt allerdings voraus, dass der Verwalter zur Auftragsvergabe ermächtigt ist. Um späteren Unklarheiten vorzubeugen sollte sich der Hausverwalter insbesondere bei größeren Aufträgen durch einen entsprechenden Eigentümerbeschluss absichern.
Der Auftragnehmer aber sollte im Bauvertrag festlegen wer sein Vertragspartner ist und sich möglichst die Vertretungsmacht des Hausverwalters nachweisen lassen.
Vertragspartner könnten aber die jeweiligen Wohnungseigentümer, vertreten durch den vertretungsberechtigten Verwalter, geworden sein.
Die praktisch entscheidende Rechtsprechung sah früher regelmäßig die einzelnen Wohnungseigentümer der WEG als Vertragspartner an. Danach hafteten sie etwa für den Werklohn als Gesamtschuldner. Das hieß konkret: der Auftragnehmer, der seinen Werklohn geltend machte, konnte sich den zahlungskräftigsten Eigentümer aussuchen und in Anspruch nehmen. Wie dieser den Ausgleich mit den weiteren Eigentümern realisierte, war für den klagenden Auftragnehmer unerheblich.
Erst Mitte 2005 hat sich die Beurteilung dieser Frage durch die Rechtsprechung gravierend geändert. In einer bahnbrechenden Entscheidung (BGH, Beschluss vom 02.06.2005, Az: V ZB 32/05, vgl. im Internet unter www.bundesgerichtshof.de) hat der BGH die Teilrechtsfähigkeit der WEG anerkannt. Damit kann diese, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, Trägerin von Rechten und Pflichten sein, auch klagen und verklagt werden. Für Verbindlichkeiten haftet sie mit dem Verwaltungsvermögen. Hingegen haften die Wohnungseigentümer daneben nicht mehr automatisch als Gesamtschuldner.
Der Beschluss hat erhebliche Auswirkungen für Werkunternehmer zur Folge: Nunmehr kann sich der Auftragnehmer wegen seines Werklohnes gerade nicht mehr unmittelbar an einzelne Wohnungseigentümer halten. Diese sind nicht Vertragspartner und schulden daher auch keinen Werklohn. Eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer würde scheitern.
Der Unternehmer muss vielmehr die WEG selbst in Anspruch nehmen. Erstreitet er dann ein Urteil gegen die WEG kann er zwar auf das Verwaltungsvermögen zugreifen. Jedoch hat er keinen unmittelbaren Zugriff auf das Vermögen der einzelnen Wohnungseigentümer, also auch nicht auf deren Immobilieneigentum. Zum Verwaltungsvermögen zählen allerdings auch die Ansprüche des Verbandes gegen die einzelnen Eigentümer auf ausreichende Finanzausstattung und Schließung von Deckungslücken. Diese Ansprüche können gepfändet und entsprechend geltend gemacht werden. Diese Vorgehensweise ist allerdings für den Auftragnehmer mit zusätzlichen Schwierigkeiten und einem erheblich höheren Zeitaufwand verbunden. Mehr denn bisher ist der Auftragnehmer daher bei Verträgen mit Wohnungseigentümergemeinschaften gut beraten, auf einer Bauhandwerkersicherung gemäß § 648a BGB zu bestehen.
Wichtige Anmerkung:
Voraussichtlich zum 01. Juni 2007 tritt eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft, welche unter anderem die Teilrechtsfähigkeit der WEG nebst Haftung der Wohnungseigentümer gesetzlich regelt.
Zusammenfassung:
Werkunternehmer müssen bei Arbeiten in und an Wohnungseigentumsanlagen besonders darauf achten, wer ihr eigentlicher Vertragspartner geworden ist. Dabei ist zu beachten, dass die WEG teilrechtsfähig ist und sich als solche verpflichten kann. Im Bauvertrag sollte genau festgehalten werden, wer der eigentliche Auftraggeber ist. Es ist unbedingt zu empfehlen, auch eine Bauhandwerkersicherung zu verlangen, um die möglichen Schwierigkeiten bei einer späteren Anspruchsverfolgung abzumildern.
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